不動産を使った相続税対策はどう変わる？2026年税制改正のポイント

相続税対策として不動産を活用する方法は、長年にわたり多くの方に選ばれてきました。現金や預貯金に比べて、不動産は相続税評価額が市場価格より低く算定される傾向があり、結果として相続税の負担が抑えられる場合があるからです。

しかし、この評価の仕組みを利用した過度な節税が社会問題として指摘されるようになり、国は制度の見直しを段階的に進めてきました。

2026年の税制改正では、不動産を使った相続税対策に大きな影響を与える変更が予定されています。本記事では、2026年の税制改正により不動産を使った相続税対策がどのように変わるのかという視点から、賃貸用不動産と不動産小口化商品に関する評価方法の見直しと、今後考えられる対応の方向性について、相続手続きを扱う司法書士の立場から一般の方にも分かりやすく解説します。

賃貸用不動産は、相続税対策の一つとして広く知られてきました。土地については貸家建付地として評価され、建物についても貸家評価が適用されるため、現金で保有している場合と比べて相続税評価額が低く算定される点が特徴です。

このため、賃貸用不動産は相続税対策として活用される場面が多く見られました。

これまでの制度では、相続開始直前に賃貸用不動産を取得した場合であっても、一定の要件を満たせば同様の評価減が認められてきました。その結果、相続直前に多額の借入を行い、賃貸マンションやアパートを取得することで、相続税負担を大きく軽減する事例が見られるようになりました。

2026年の税制改正で導入が予定されている「5年ルール」は、こうした動きを抑制するための仕組みです。このルールでは、相続開始前5年以内に取得した賃貸用不動産について、原則として従来どおりの評価減を認めず、実際の経済的実態を反映した評価を行う方向性が示されています。

相続税評価額と市場価値との乖離を是正することが、今回の改正の大きな目的の一つと考えられます。

賃貸用不動産に関する今回の改正を踏まえると、今後の相続税対策では「取得の時期」と「保有の実態」がこれまで以上に重視される流れになります。短期間での節税を目的とした不動産取得は、税務上のリスクが高まると考えられます。

一方で、長期的な視点で賃貸経営を行い、安定した収益を確保している不動産まで一律に否定されるわけではありません。長年にわたり賃貸実績が継続している不動産については、従来の評価方法が適用される可能性があります。

この点からも、相続直前ではなく、早い段階から計画的に不動産を取得し、実際に賃貸経営を行っていく姿勢が重要になります。

もっとも、相続がいつ発生するかを正確に予測することはできません。そのため、仮に取得から5年以内に相続が発生した場合も想定し、単なる相続税の軽減だけでなく、相続人間のトラブルを防ぐ視点を含めた対策を検討しておく必要があります。

不動産小口化商品も、これまで相続税対策として注目されてきました。不動産を複数の持分に分けて販売する仕組みで、比較的少額から不動産投資ができる点が特徴です。

従来は、こうした商品についても形式上は不動産の持分として相続税評価が行われるケースが多く、実際の取引価格よりも低い評価額となることがありました。この点が、相続税対策として活用されてきた理由の一つです。

2026年の税制改正では、不動産小口化商品について、相続税評価を時価ベースで行う方向が示されています。これは、実際に市場で取引される価格を基準とする考え方であり、従来の評価方法と比べて相続税評価額が上昇する可能性があります。

不動産を使った相続税対策の中でも、実務への影響が比較的大きい改正と考えられます。

不動産小口化商品に関する改正後は、相続税評価の低さだけを理由に商品を選ぶ考え方は通用しにくくなります。今後は、相続税対策としての側面よりも、資産運用や分散投資としての合理性が重視される傾向が見られます。

相続税評価が時価に近づくことで、現金で保有している場合との差は縮小します。そのため、商品を選択する際には、換金性、管理体制、契約内容の分かりやすさなど、相続後の手続きまで見据えた検討が必要になります。

特に、相続発生後に名義変更や解約手続きがどのように行われるのか、相続人全員の合意が必要かどうかといった点は、事前に確認しておく必要があります。

2026年の税制改正は、不動産を使った相続税対策の考え方に大きな転換をもたらします。賃貸用不動産については、相続開始前5年以内の取得に対する評価の見直しが進み、短期的な節税を目的とした取引は成立しにくくなると考えられます。

また、不動産小口化商品についても、時価評価への変更により、従来のような評価差を前提とした相続税対策は難しくなります。

これからの不動産を使った相続税対策では、長期的な視点と実態に即した計画が欠かせません。2026年の税制改正を正しく理解し、相続人にとって分かりやすく、手続きの負担が少ない形で不動産を引き継ぐことが、今後の相続対策の中心的な考え方になると考えられます。

2026年2月

司法書士　日永田一憲