【相続土地国庫帰属制度を利用できる土地とは】

相続土地国庫帰属制度を利用できる土地には条件があります。引き取られた土地は、国が引き続き管理を行うため、管理にコストがかかるような土地は対象となりません。たとえば下記のような土地は、利用できない可能性があります。

相続土地国庫帰属制度を利用できない可能性がある土地の条件（一部）

• 建物が建っている土地
• 担保権が設定されている土地
• 土壌汚染されている土地
• 他人による使用が予定される土地が含まれる土地
• 境界が明らかでない土地
• 自然災害が発生する恐れがある土地

また、制度の申請は相続人全員の同意が必要となります。

相続において不動産が含まれる場合に特に注意をしたいのが、2024年度より開始された相続登記義務化についてです。相続登記義務化によって、これまで特に罰則や期限が明確に定められていなかった相続登記について、3年以内の登記が義務付けられ、正当な理由なく登記をしなかった場合には10万円以下の過料が科せられるようになりました。

今回の制度変更の背景には、相続登記が適切にされないことによって、所有者不明土地が増加した事情があります。そのため、今後は相続登記をせずに物件を放置することについて、より厳しく取り締まりが行われる可能性があります。

【相続登記義務化への対処には相続人申告登記を活用】

相続登記義務化への対処方法として、相続人申告登記があります。相続人申告登記は、相続登記とは違い、より簡易的に登記が可能で、登記することで相続登記の義務をはたしたものとみなされ、罰金を回避することができます。

• 相続人単独で登記が可能
• 戸籍謄本や住民票といった簡単な書類のみで登記できる
• オンラインで完結できる
• 登録免許税が無料

相続登記では、相続人全員の同意を得たうえで登記が必要ですが、不動産が負動産だった場合、相続人同士で土地の押し付け合いになるなど、遺産分割が進まず相続登記ができないといったケースも珍しくありません。その点、相続人申告登記であれば、相続人の中の一人が単独で行うことができ、手続きもオンラインで完結できるなど非常に簡単に行うことができます。もし相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を検討してみましょう。

相続に不動産が含まれる場合、さまざまな手続きと並行して不動産についても対処を考える必要があります。しかし、日頃から不動産取引の経験がない相続人にとって、その不動産に価値のあるかどうかを判断することは困難です。

特に不動産が売却等も困難であった場合、相続人にとって大きな負担となるため、早めに不動産の価値を判断する必要があります。ここでは、特に売れない土地によくある特徴を紹介します。

【長年放置されてきた土地】

相続人も活用ができず、長年放置されてきた土地を相続した場合は注意が必要です。放置されてきた土地は、土地が荒れていたり、境界が曖昧になっているなど、土地の価値が低下している可能性があります。また、相続人も活用方法がわからず、仕方なく所有していた可能性が考えられます。

【管理費のみを払っている別荘地やマンション】

管理費のみを払っていて、まったく活用していない別荘地やマンションといった不動産は、売れない可能性が高いです。管理費のみを払っているということは、これまで相続人も活用ができず、資産価値がない物件である可能性が高いです。別荘地やマンションなど、管理費の支払いが必須となる不動産は、それだけで買い手にとっては負担となるため、それを上回る魅力や収益価値がないと、買い手をみつけることは難しくなります。

【法的に規制されている土地】

法的に規制がされている土地は、売却が困難となります。相続する土地の中には、農地など法的に開発が規制されている土地が含まれる場合もあります。農地は転用によって地目を変更しなくては宅地として活用することができません。また市街化調整区域にある土地は開発が制限されてしまいます。法的な規制がされている土地は、買い手にとって活用が難しく、価格がつかない可能性があります。

資産価値がなく収益も得られない「負動産」ですが、もし運悪く所有することになった場合、わざわざ時間と手間をかけて管理する意味が感じられず、放置しているという方もいるかもしれません。しかし、土地を放置しておくことは以下のようにさまざまな危険があります。

• 税金を支払い続けなくてはいけない負担
• 老朽化した建物が倒壊して、隣人等に被害を与え損害賠償を請求される
• 雑草等が害獣や害虫の原因となり周囲からクレームをきてしまう
• 処分せずに子や孫にまで売れない不動産が引き継がれてしまう
• 親族同士で土地の押しつけ合いに発展する
• 不審火や放火の原因となる

土地は、相続によって仕方なく手にすることになったものであっても、その管理責任は所有者にあります。また税金も毎年支払い続けなくてはいけません。管理をしていないと、土地は荒れてしまい、さまざまなトラブルを招く可能性があります。また、もし処分せずにいた場合、子や孫の代まで不要な不動産が引き継がれてしまう可能性もあります。

相続で、資産価値がない負動産を相続してしまった場合、どうすればいいのでしょうか。農地だったり、立地が悪い田舎の土地、老朽化した建物が建っているなど、活用の見込みがない土地は、不動産会社にも買取を断られてしまうこともあります。

結果として、不要な土地を手放すことができずに困った状況になってしまうことも珍しくありません。ここでは、そんな資産価値がない不動産を相続した場合に使える処分方法を紹介します。

【相続放棄をする】

相続すべき財産があきらかに少なく、土地と一緒に相続することにメリットがない場合は、相続放棄も検討しましょう。相続放棄をすると、すべての財産を相続放棄する必要がありますが、めぼしい財産もなく、かつ不要な土地があるという場合、相続することは負担にしかなりません。

ただし、相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に実行する必要があります。また一部の財産のみ放棄するといったことはできないため、もし相続したい財産がある場合は、相続後の処分を考えましょう。

【自治体に寄付】

自治体によっては、不要な不動産の寄付を受け付けている場合もあります。もし所轄の自治体が不動産の寄付を受け付けている場合は、利用を検討してみましょう。寄付を受け付けてもらうことができれば、相続人は、不動産を所有する責任から無償で解放されます。

ただし、すべての自治体で寄付を受け付けているわけではなく、寄付できる土地にも条件があります。原則として公共地に活用が可能な不動産でないと寄付を受け付けていないため、受け入れてもらえない可能性もある点に注意しましょう。

【隣地の所有者への譲渡・売却】

もし隣地の所有者と日頃から交流がある場合は、譲渡または売却の相談をしてみるといいでしょう。隣地の所有者にとっては、土地がまとまることで自身の土地の価値が向上し、活用の選択肢が広がるといったメリットがあります。

もし連絡先がわからない場合は、法務局に登記謄本を申請することで、譲渡や売却が可能です。

【引き取り業者に依頼】

通常の不動産取引で売却できないような土地の場合、相続土地国庫帰属制度や寄付などの方法でも処分できない可能性があります。そんな時に使えるのが専門の引き取り業者への依頼です。引き取り業者は、他の取引方法では処分できない土地の引き取りについて、独自のノウハウや処分のルートを持っているため、他の方法では断られてしまった土地であっても、引き取ってもらえる可能性があります。

引き取りは有償となる場合もありますが、税金を払い続け、維持、管理を続けていく手間を考えれば、有償であっても引き取ってもらうことをおすすめします。

注意点として、引き取り業者の中には詐欺に誘導したり、土地引き取り後も何もしてくれないといった業者も存在します。依頼をする際は、信頼できる業者かどうかをよく検討したうえで行うようにしましょう。

【マッチングサービスを利用する】

最近では、不動産取引においてもマッチングサービスが盛んになっています。マッチングサービスは、土地の売り手と買い手をつないでくれるプラットホームです。マッチングサービスを利用することで、他の方法では処分できなかった土地であっても、好きな価格で情報を登録し、買い手に向けて発信することができます。

マッチングサービスは、売買に関心が高い人が集まっているため、申し込みからの成約率が高いのも特徴です。不要な不動産に困っているという方は、ぜひ登録を行ってみてください。

2024年度から相続登記義務化が始まり、対応に困っているという方も多いかもしれません。本記事の情報を参考にしていただけたらと思います。また、場合によっては専門家の方への相談も検討しましょう。相続や不動産取引に豊富な経験をもった専門家に相談することで、相続人にとって最適な選択をサポートしてくれるでしょう。