借地権付き建物を相続したら、手続きと注意点を司法書士が解説

「借地権」とは、土地を借りて建物を所有・使用する権利のことをいいます。

借地権付き建物とは、建物を所有するために土地の使用権（借地権）が設定された不動産のことを指します。

例えば、親が地主から土地を借りて自宅を建てていた場合、建物は親の所有ですが、土地の所有権は地主にあります。鎌倉市内でも借地権付き建物は多く見られ、地域柄か、地主がお寺であるケースも少なくありません。

このような関係では、建物を所有するために土地を借りる「借地契約」が結ばれており、通常、借主は地代を支払うことで土地を使用しています（賃借権）。

そのため、借地権付き建物を相続するときには、建物の所有権とともに土地を借りる権利（借地権）も一緒に引き継ぐことになります。

借地権に関するルールは「借地借家法」に定められています。この法律は、1921年（大正10年）に制定された借地法と借家法が数度の改正を経た後、統合されて現在に至っています。

1992年の法改正前と後では扱いが異なり、1992年8月1日以前に契約したものは「旧法」、それ以降は「新法」が適用されます。

旧法では契約期間が長く、契約後、地主側から契約更新を拒むことが難しい仕組みでした。たとえば、契約期間は最短でも20年、更新後も同様に20年以上と定められるケースが一般的でした。

また、更新を拒むには「正当事由」が必要で、建物が存在し賃借人が居住している限り、実質、半永久的に借りられる権利といっても過言ではありません。

一方、新法では「定期借地権」という制度が設けられ、契約満了後に更新されず、土地を返還する契約形態も認められています。

相続の際には、まずどちらの法制度下で契約されたものかを確認することが重要です。

借地権付き建物を相続するときは、建物の相続登記を申請します。土地については所有者が異なるため、登記を申請することはできません。

建物の相続登記を完了することで、建物および借地権についての対抗要件を備えることができます。

【相続登記に必要な書類】

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 住民票
• 遺言書または遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書

登記申請は本人でも行えますが、手続きが複雑な場合も多いため、司法書士に依頼すると確実です。

【地主への連絡と契約書の変更】

借地権付き建物を相続した場合、地主への連絡は欠かせません。

相続は包括承継であるため、地主の承諾は不要ですが、借地権者が変わったことを通知し、契約書の変更をしておくことが望ましいです。

一方で、相続人が建物を建て替える場合は、地主の承諾が必要です。承諾を得ずに建て替えると、契約違反となるおそれがあります。

相続が発生しても借地契約自体はそのまま相続人に引き継がれ、地代の支払いも継続して行われます。

ただし、実務では古い契約書が見当たらず、契約内容が不明確な場合も少なくありません。そのような場合は、新たに相続人と地主との間で契約書を作成し直すことも一つの方法です。

借地権付き建物を相続する際には、相続税が発生する場合があります。

課税対象となるのは「建物の評価額」と「借地権の評価額」です。借地権の価値は「相続税評価額 × 借地権割合」で計算されます。

借地権割合は地域によって異なり、国税庁の路線価図で確認可能です。

なお、鎌倉市では借地権割合が60〜70％の地域が多く見られます。

たとえば、相続税評価額が3,000万円で借地権割合が60％の場合、借地権の評価額は1,800万円となります。建物だけでなく、借りている土地にも評価額が付くため注意が必要です。

借地権付き建物の相続は、単なる建物の名義変更登記にとどまりません。

地主への連絡、借地契約の再確認、相続税の計算など、複数の分野にまたがる対応が求められます。

相続が発生した場合は、建物の相続登記と並行して借地契約書の内容を確認しましょう。

必要に応じて、司法書士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

2025年5月

司法書士　日永田一憲