相続不動産における共有名義のリスクとその解消方法

相続が発生し、遺言書がない場合で複数の相続人がいると、遺産分割が成立するまでの間、被相続人名義の不動産は共有状態となります。これは、相続人全員がその不動産に対して持分を持ち、共同で所有している状態を指します。

相続発生後、遺産分割の協議がまとまらない場合、不動産を法定相続分で共有名義に登記することはよくあります。しかし、そのまま共有名義にしておくと、さらに相続が発生し持分が複雑化したり、不動産の管理や処分に問題が発生する可能性があります。

不動産の共有名義には多くのリスクが伴います。特に次の点が問題となります。

1. 意思決定の難しさ

共有名義では、不動産の売却など重要な決定をする際に全員の同意が必要となります。これがスムーズにいかない場合、協議が長引き、最終的に不動産の売却ができない恐れがあります。

2. 管理維持は誰が行うのか？

共有名義のまま時間が経つと、相続人同士の関係が変わったり、再び相続が発生し持分がさらに細分化されることがあります。このような状況では、管理や維持、必要な費用の負担をめぐりトラブルが発生することも少なくありません。

3. 固定資産税は誰が払うべきか？

不動産が共有の場合、固定資産税の通知書は代表者一名にしか送付されません。誰がどのように支払うのか、納付金額の割合はどうするかなど、前もって決めておくことが望ましいでしょう。

共有名義のリスクを避けるためには、共有状態を解消しなければなりません。次に挙げるいくつかの方法で共有を解消することができます。

1. 共有持分の買取

共有者の一人が他の共有者から持分を買い取る方法があります。これにより、共有状態を解消し、一人が不動産全体を所有することができます。買取金額が決まれば、この方法は比較的スムーズに進められます。

2. 共有持分を第三者に売却する

共有名義の不動産の持分のみを売却することも法的には可能です。ただし、持分のみを購入する買い手は非常に少ないため、売却が難航することが予想されます。また、購入者が第三者である場合、その後の不動産の共有状態がさらに複雑化する可能性もあります。

3. 共有不動産の分筆

共有者には、不動産の共有状態を解消するために、共有持分の「割合」に基づいて、共有物を分割する権利が民法で認められています。これを「共有物分割請求権」といいます。分割する方法の一つとして、分筆してそれぞれを単独の所有とする方法（現物分割）があります。

4. 共有不動産を売却する

共有名義の不動産を売却して現金化し、その持分を共有者で分ける方法により共有状態は解消されます。この場合、共有者全員の合意が必要ですが、売却後に受け取る金額が明確になるため、後々トラブルに発展する可能性は低いでしょう。

以上が、相続不動産における共有名義のリスクとその解消方法です。共有名義のままにしておくと、時間が経つにつれて問題が大きくなる可能性があるため、早めに解消策を検討することをおすすめします。

2024年10月

司法書士　日永田一憲