住宅ローンと相続の関係を詳しく解説

住宅ローンを返済中に債務者に相続が発生した場合、相続人はまず、ローンの残債務がどのように処理されるかを確認する必要があります。

多くの住宅ローンには、団体信用生命保険（団信）という保険が付帯されています。

団信とは、ローン契約者が死亡したり高度障害を負った際に、保険会社がローン残高を支払う仕組みの保険です。

このため、団信に加入している場合、ローン残高は相続人に引き継がれることなく、保険金によって完済されます。

しかし、すべての住宅ローンに団信が付帯しているわけではなく、団信に加入していない場合や、適用されないケースも存在します（約定通りに返済できていないときなど）。

たとえば、債務者が団信に加入していない場合、ローンの残債務はそのまま相続財産となり、負債として相続人に引き継がれます。

相続人はこの債務を引き継ぐか、相続放棄するかを判断する必要があります。

相続放棄をすると、住宅ローンの残債務を含むすべての財産（積極財産、消極財産）を相続しないことになりますので、その判断は慎重にすべきです。ただし、相続放棄の期間は相続があったことを知ってから3カ月ですので、あまりのんびりもしていられません。

相続人が住宅ローンを引き継ぐ場合、ほとんどのケースで改めて金融機関の審査が必要になります。従前のローンの返済が困難な場合、銀行と返済条件の変更などの話し合いができることもあります。

また、相続不動産を売却した資金でローンを返済するという選択肢もあります。この際、売却価格がローン残高を上回る場合には、手元に資金が残る計算になりますが、オーバーローンの場合は、不足する額については、相続人自身が補填しなければなりません。

住宅ローンが残っている状態で相続が発生した場合、ローンの残債務は不動産評価額から控除されます。たとえば、1,000万円の住宅ローンが残っている場合、その金額は相続財産から差し引かれ、相続税の計算において減額されることになります。

したがって、相続税対策として、アパートローンなどであえて融資を受ける（ローンを組む）というスキームも存在します。

住宅ローン返済中に相続が発生した場合、相続人が適切に手続きをすすめるためのポイントがいくつかあります。

まず、被相続人が団信に加入していたかどうかを確認することが大切です。加入していた場合は、速やかに銀行へ連絡し、住宅ローン完済、抵当権抹消の手続きをすすめます。ただし、金融機関へ亡くなった旨の連絡をすると、すぐに対象の口座が凍結されてしまいますので、その点にも注意が必要です。

次に、団信に加入していなかった場合や適用されない場合の注意点として挙げられるのは、ローンの残高と不動産評価額を調査し、その他の財産も含め相続財産全体のバランスを把握します。その上で、相続放棄すべきか住宅ローン債務を引き継ぐべきか判断していくことになります。

適切な判断をするためには、必要に応じ、司法書士や税理士に相談し、専門的なアドバイスを受けることも効果的です。

2024年8月

司法書士　日永田一憲