■未登記不動産とは？

新しく建物を建てた場合は、その建物の表題部（広さや構造など）の登記しなければなりません。

このことは法律で決められており、罰則も規定されています。

ただし、実際のところ、登記されていない建物（未登記物件）は、数多く存在します。

通常は、住宅メーカーや工務店が建物完成後、土地家屋調査士に依頼して表題部の登記を申請の段取りをしますが、昔はそのあたりの認識がゆるかったのかもしれません。

登記申請は、原則として、所有者から行いますので、法務局や市区町村から催促されることもありません。

したがって、所有者の方も売却や担保設定の機会がないと、未登記であることすら知らないことも多いのではないでしょうか。

 

■未登記不動産と固定資産税

登記と固定資産税は管轄が別々です。登記については、法務局が管理をし、固定資産税は各市町村が管理をしています。

各市区町村は、登記の有無に関わらず、税の公平性を保つためにも、独自の調査により新築建物を把握し課税しています。

また、市区町村が新築建物を発見しても法務局へそのことを知らせる制度は存在しません（逆のパターンはあり）。

 

■遺産分割協議書への記載方法

通常、遺産分割協議書に不動産を記載する場合は、登記記録のとおり、所在、地番、地積、家屋番号、構造などを記載し物件を特定しますが、未登記の場合は、登記記録自体がありません。

その場合の記載方法としては、未登記である旨、固定資産税の納税通知書や評価証明書の記載に従い、所在・構造・種類・建築年・現況床面積を記載する方法が一般的です。

 

■未登記不動産のデメリット

• 罰則を受ける可能性があります
• 登記がないため所有者であることを第三者に主張できません
• 売却、処分が困難です
• 金融機関から融資を受けることが出来ません（担保提供できない）
• 次の相続のときにより複雑になる

 

■まとめ

来年度より相続登記が義務化されます。相続によって、未登記不動産を取得した場合は、早急に表題部登記、所有権保存登記を申請することをおすすめいたします。

2023年6月

司法書士　日永田一憲