■埋蔵文化財包蔵地とは？

簡単にいうと「遺跡」が出る土地のことです。

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地で建築・造成その他の土木工事を行う場合、文化財保護法に定める手続きが必要です。

ここ鎌倉では、相続した土地が埋蔵文化財包蔵地であったということは、決して珍しいことではありません。

「遺跡の上に住めるなんて素敵・・♡」

といった情緒的なご意見はさておき、実際に、建物の建替えや土地の売却をするときにどのような影響がでるのでしょうか。

 

■埋蔵文化財包蔵地では必ず発掘調査が必要か？

埋蔵文化財包蔵地だからといって必ず調査が必要になるわけではありません。役所で調査不要と判断される場合もあります。ただし、届出は必須です。

また、大きく分けて調査には試掘調査と本格的な発掘調査の二つがあり、試掘調査の結果、本格的な発掘調査は必要なし、と判断されることもあります。

 

■調査期間はどのくらいかかるのか？

実際の調査に要する期間は、広さや形状によって様々ですが、50坪程度の一般的な住宅用敷地であれば、試掘調査が数日、本格的な発掘調査で2～3か月かかるようです。

しかし、調査開始まで半年以上待たなければいけないケースもあり、その期間中は工事に着手することができません。したがって、全体の調査期間としては1年以上かかることもあり得ます。

 

■発掘調査の費用はだれが払う？いくらかかるの？

費用負担について、法律に明確な規定はありませんが、試掘調査は公費、本格的な発掘調査についても個人の住宅の建築のためであれば、原則として公費負担となります。ただし、遺跡調査以外の部分（調査開始前の整地など）については、所有者に負担が求められることもあります。

また、個人の住宅以外の事業用用地などでは、原則として調査費用は事業者の負担となります。

調査費用は広さや調査方法によって異なりますが、文化庁の資料によれば、本格的な発掘調査1件当たり100万円程度が平均的な金額とのことです。

 

■売却時に告知は必要？売却価格に影響は？

このように、埋蔵文化財包蔵地において建物を建築しようとする場合は、調査費用の負担の問題、工事期間が不明確になる等、様々なリスクが伴います。売買の際には、相手方へそのことについて告知することが重要です。判例でも宅地建物取引業者の説明義務を認めています。

また、調査や工事期間の伸長による費用の増額が見込まれ、そのことが価格評価上考慮されると、売却価格が相当程度下がる可能性があります。

 

■埋蔵文化財包蔵地の調査方法

文化財保護法では、国及び地方公共団体は、周知の埋蔵文化財包蔵地について、資料の整備等に努めなければならないとされており、多くの市区町村に「埋蔵文化財包蔵地閲覧用地図」が備え置かれています。

もっとも、その資料が全ての埋蔵文化財包蔵地を反映しているとは限らないこと、市区町村によっては隣接地も試掘調査の対象にしていることもありますので、対象土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するか否かについては、直接、市区町村に問い合わせをすることが望ましいと考えます。

 

2023年4月

司法書士　日永田一憲