相続登記、私道の登記漏れを防ぐには

住宅街

■私道の持分に注意

相続登記の際、私道の持分が漏れていたというケースをよくお見受けします。

建物がある敷地の隣接道路が公道ではなく、個人が所有する「私道」であれば、相続手続きの対象となり、法務局へ持分移転登記が必要となります。

ただ、所有者や相続人も私道の持分があることを知らない(気づかない・忘れてしまう)ことも多く、そのことが登記漏れが起きてしまう原因と考えれます(毎年4月に送付される固定資産税の納税通知書には、非課税である私道は記載されません)。

■後で大変なことになるかも

特に問題になりやすいのは、相続登記後、売却しようという段階になってから私道の存在が発覚したとき。

私道のために、遺産分割協議をやり直し、改めて持分移転登記を申請する必要があります。

相続開始から長期間経過していると、当時の相続人はすでに亡くなっているかもしれません。

場合によっては、売買契約自体が不成立になってしまう可能性も。

私道の登記漏れを防ぐ方法

私道の登記漏れを防ぐには、以下のような方法があります。

■共同担保目録を確認する

金融機関は、住宅ローン等で抵当権を設定する際に、対象の土地、建物をすべて共同担保にとります。

したがって、私道があれば、登記事項証明書の共同担保目録の欄に私道が記載されているはずです。

ただし、金融機関の調査も完璧でないので、まれに私道が担保から外れていることもあり、絶対確実とはいえません。

また、担保権が設定されていない不動産には、共同担保目録自体がありません。

■名寄帳を取得する

名寄帳とは、市区町村が固定資産税を課税するために所有者ごとの不動産をまとめたもので、土地、建物を一覧で確認することができます。

ただし、自治体によっては、非課税の不動産が記載されないこともあり、この方法も完璧とはいえません。

名寄帳取得の申請は、物件所在地の自治体に行います。

■不動産の権利証を確認する

土地・建物などの不動産を被相続人が取得した際に発行された不動産権利証を確認することで、私道の存在が明らかになることがあります。

不動産の表示の部分に、宅地以外の土地があるか、単独の所有ではなく共有になっているか、を確認してください。

■売買契約書を確認する

不動産(土地)の売買契約書には、売買の対象となるすべての不動産が記載されています(取得時期が同時であれば)。

権利証と同様に、不動産の表示の部分に、宅地以外の土地があるか、単独の所有ではなく共有になっているか、を確認してください。

■隣接地の登記情報を調査する

まず最初に当該地の地図を取り寄せます。そのうえで、隣接地の登記情報を確認します。被相続人の持分が記載されていれば、その土地は、私道である可能性が高いと考えられます。

現況及び地図から判断し、道路っぽい土地については、必ず確認してください。

■まとめ

以上のように、私道持分の調査には意外と手間と時間がかかります。

しかし、この手間を惜しんで、後日、改めて遺産分割協議したり、再度、法務局へ登記申請することに比べれば、はるかに負担は少ないでしょう。

相続登記の際、必ず、私道持分の確認をすることをおすすめします。

2021年11月

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日永田一憲

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日永田一憲(ひえだかずのり)
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