相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日からスタートします！

• 罰則は10万円以下の過料
• 令和6年4月1日より施行
• 過去の相続も義務化の対象

【義務化の背景】

空家対策、公共事業、災害復興等で常に障害となっている所有者不明土地問題。

法務省の法制審議会（令和３年２月１０日開催）において、所有者不明土地問題を解決するため、「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」が全会一致で可決されました。

【相続登記義務化】

現在の法律では、亡くなった方が所有していた不動産の相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされています（登記制度自体が義務ではない）。

ただし、近年の所有者不明土地問題や空き家問題の影響をうけ、2024年（令和6年）4月1日から法律によって相続登記が義務化されることになりました。

2024年4月1日以降、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合には10万円以下の過料（行政上の罰則）が科せられることになります。

不動産を相続したことを知ったときとは、相続によって、不動産の所有権を取得したことを知った日のことを指します。

つまり、相続人であっても、相続財産に不動産があることを知らなければ、相続登記の義務は生じないことになります。

例えば、遺言書があった場合は、不動産の所有者（遺言者）が亡くなり、遺言によって、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

遺産分割協議によって不動産の所有者となった場合は、相続財産の中に不動産があることを知った日から３年以内に、分割協議の内容を踏まえた相続登記を申請しなければなりません。

遺産分割協議が成立しなかった場合は、登記義務が生じないかというとそうではありません。

相続財産の中に不動産があることを知った日から3年以内に相続人申告登記の申出をしなければならない制度が新設されます。

この申出は、相続人が複数いる場合でも単独で申し出ることができ、申出をした相続人のみが義務を履行したことになります。

また、相続人の一人から法定相続分による相続登記を申請する方法でも問題ありません。

義務化の対象は、2024年（令和6年）4月1日より前に発生していた相続にも適用されます。つまり、過去に相続した不動産も登記義務化の対象となります。

この場合には、施行日または不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から３年以内に申請する義務を負います。

相続登記の義務化のほか住所変更や氏名変更の登記も義務化されることになりました。

不動産の所有者の氏名・住所・名称等について変更があったときは、その変更があった日から２年以内に、変更の登記を申請しなければなりません。

正当な理由がなくこれに違反すると５万円以下の過料の対象となります。

こちらは、2026年（令和8年）4月1日から施行されます。

相続登記を放置すると、所有者不明土地、空き家の増加など社会的な問題だけではなく、相続人にとっても多くのリスクやデメリットがあります。

【権利関係が複雑になる】

長期間に渡って相続登記をせずに放置した結果、相続人の数が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。

例えば、祖父名義の土地の相続登記をしようと思ったら、親の兄弟も亡くなっていて、孫である相続人が10名以上になっているケースも珍しくありません。

【不動産の売却や担保提供ができない】

不動産を売却したり担保提供したりするときには、実際の所有者と登記上の所有者は一致していないといけないので、相続登記をしないまま、売買や住宅ローンの設定などの手続きを進めることはできません。

【差押や共有持分を売却されるリスク】

あまり多い例ではありませんが、相続人の中に借金があってきちんと返済できていない人がいた場合、債権者は、相続人に代わって法定相続分による相続登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができます。

また、法律上は、共有持分のみの売買も可能であるため、相続登記せずに放置していると、相続人とは関係のない第三者が権利関係に関わってくる可能性も考えられます。

以上のように、多くのデメリットやリスクがあるにもかかわらず、今まで相続登記がされてこなかった理由には何があるのでしょうか。

当然、相続人同士の話し合いがまとまらない場合や連絡がつかないこともあると思います。

ただし、多くのケースでは、いつかやらなければと思いつつ、手続きが複雑なことや費用がかかることがネックとなり放置されてしまったのではないでしょうか。

義務化により、今までのように放っておくことはできなくなります。

お心当たりのある方は、相続登記の専門家である司法書士にお早めにご相談ください。

2021年3月、2023年10月

司法書士　日永田一憲