成年被後見人の方が施設に入るときや生活費のために所有不動産を売却する必要に迫られるケースは数多く見受けられます。

■居住用か非居住用か

その被後見人が所有している不動産を売却する場合、その不動産が「居住用」か「非居住用」かで、売却手続きが大きく異なってきます。

■居住用の不動産の場合は、裁判所の許可が必要

居住用の場合は、家庭裁判所の許可が要件となり、許可のない取引は無効となります。

では、何をもって居住用不動産とされるのか？

被後見人が現に住んでいる不動産が居住用であることは、当然ですが、現に居住していないものであっても、居住用不動産に該当するケースがあります。

例えば、現在、病院に入院しているが、その前まで生活の本拠としていた不動産や施設入所までに住んでした自宅などがこれにあたります。

たとえ、住民票が移転されていたり、登記簿上の名義が別の方になっていても、そのような形式的な基準だけではなく、被後見人の生活実態から「居住用」かどうか判断されることになります。

■住んでなくても居住用？

したがって、一概に今住んでないから「非居住用」であると、判断することはできません。

要するに、その住居に戻ってくる可能性があるのであれば、居住用不動産に該当すると考えられます。

この家庭裁判所の売却許可という制度は、意思能力・判断能力ない方の住居を保護することが主な目的であり、将来、また居住する可能性があるのであれば、安易な処分は許さないという趣旨なのです。

■非居住用の不動産とは

では、非居住用の不動産とは、どのような不動産を指すのか。

分かりやすいところでいえば、別荘や賃貸用不動産が非居住用の不動産にあたります。

非居住用の不動産の売却については、家庭裁判所の許可は必要ありませんが、実務では、判断に迷うケースも多くあります。

■まとめ

よって、被後見人所有の不動産を売却する際には、居住用、非居住用に関わらず、家庭裁判所と連絡をとりながら慎重にすすめていく必要があります。

2020年4月

司法書士　日永田一憲