【リバースモーゲージとは】

老後資金のひとつの選択として、リバースモーゲージという言葉を耳にされたことあると思います。「モーゲージ（Mortgage）」は抵当・抵当権の意味で、「モーゲージローン」は不動産の抵当権を担保にした貸付け、つまり住宅ローンのことを意味します。

リバースモーゲージとは、直訳すると「逆抵当権」「逆住宅ローン」といえるかもしれません。

融資にあたり、金融機関は、対象不動産に「根抵当権」を設定します。

この制度の日本での始まりは1980年代。主に都市部の自治体が「返済を期待できる生活支援費」として、不動産を担保に生活資金の貸し付けを行いました。その後、徐々に民間にも拡がり、超高齢化社会を背景に2010年代中盤から、件数、融資残高とも急増しています。

■自宅に住み続けながら融資を受けられる

リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる制度です。近年、老後の住まいの有効活用や老後資金の確保の観点から大きく注目されています。

■死亡時に一括返済

死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済に充てます。住宅ローンは最初に不動産の購入代金を借りて、借り入れた額を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージは毎月借りて、最後に残高をまとめて返済します。

■推定相続人の同意が必要

融資を受けるにあたり、推定相続人全員（子など）の同意が必要になります。相続人である子どもが賛成しない場合などは利用できないことがあるので注意が必要です。

 

【リバースモーゲージのメリット】

■自宅に住みながら融資が受けられる

不動産（持ち家）があっても、年金等の現金収入が少ない場合などは、リバースモーゲージの活用は有効です。融資額は、それぞれの不動産に応じて決められますが、必要金額をその都度受け取る場合と年金のように毎月受け取る場合があります。原則として、生存中は返済義務がありません（利息のみ支払う商品もあり）。

■資金の使途が比較的自由

資金使途については、金融機関により異なりますが、生活資金に限らず旅行費用やリフォーム資金などに使うことも可能なタイプもあります。また、老人ホームなどの施設入居一時金に充てる方もいます。

 

【リバースモーゲージのデメリット】

■対象となる不動産が限られている

当然ですが、物件に担保価値がなければ、金融機関は融資してくれません。基本的には土地付きの一戸建てが対象でとなり、土地の評価額に対して融資額が決定されます。ただし、資産価値の高い敷地権付き区分建物（マンション）では利用可能な場合もあります。

■長生き、金利上昇、不動産価格下落等のリスク

長生きすればするほど融資額が大きくなりますので、将来の返済額も大きくなります。想定外の長生きだと生存中に融資枠を使い切ってしまう可能性も考えられます。また、リバースモーゲージの融資の適用金利は基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済額が当初の計画よりも多額になってしまう可能性があります。

さらに、担保となる不動産の評価は定期的に見直され、評価額が下落して融資限度額を下回ると、場合によっては一括返済を求められることもあります。

 

【まとめ】

以上のように、リバースモーゲージの制度は、自宅に住みながら融資が受けられるという大きなメリットの反面、デメリットも多く考えられます。将来の相続も見据えて慎重に判断することが重要です。

2020年2月

司法書士　日永田一憲