住宅ローン完済と抵当権抹消

住宅ローンの借入れをする際には、借入先の銀行等の金融機関や保証会社などにより、不動産(土地・建物、マンション)に抵当権が設定されます。

そして、住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関などから抵当権抹消登記の必要書類一式が交付されます。これに加えて、登記申請書などを作成し、不動産所在地の管轄の法務局(登記所)で抵当権抹消登記を申請します。

住宅ローン以外にも、事業用資金等で金融機関から融資を受ける際に、土地・建物などに抵当権(根抵当権)が設定されることがあります。この抵当権(根抵当権)も、返済が完了したときに抹消登記申請をすることになりますが、手続は住宅ローンの場合と同様です。

抵当権抹消

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消登記の必要書類は、次のとおりです。場合によっては、他にも書類が必要なこともありますが、原則として、必要な書類は全て金融機関などから渡される書類に含まれております。

 

  1. 抵当権の登記済証(抵当権設定契約書)、登記識別情報通知
  2. 登記原因証明情報(抵当権解除証書、抵当権放棄証書など)
  3. 委任状(債権者からのもの)

なお、抵当権を設定した後に住所を移転している場合は、抵当権抹消登記をする前に住所変更(所有権登記名義人住所変更)の登記をしなければなりません。このときは、移転前後の住所が記載されている住民票、戸籍附票などが必要になります。結婚などで氏名(名字)が変わっている場合も、同様に変更登記が必要です。

抵当権抹消登記は、不動産登記の中では比較的簡単な部類に属するといえるでしょう。中には、司法書士に依頼せずにご自分で法務局へ出向き、登記申請する方もいらっしゃいます。

その際の注意点としては、登記記録上の氏名・住所等に変更がないか、銀行等の債権者に合併や会社分割等の組織変更がないか、を確認してください。変更がある場合は、別途、表示変更や移転登記が必要となることがあります。

申請書の書式は法務省のホームページからダウンロード可能です。

抵当権抹消の期限は?

抵当権抹消登記を申請するのは義務ではありませんから、いつまでに抵当権抹消登記をしなければならないとの期限はありません。

ただし、抵当権抹消登記をしないと、登記上は抵当権が設定されている状態のままです。所有権の登記(売買など)や新たな担保設定の登記をすることは事実上不可能です。

また、金融機関等から交付される抵当権抹消書類の中には有効期限がある書類もあり、記載事項に変更があると再度取寄せが必要となる場合もあります。

よって、抵当権抹消登記に期限はありませんが、住宅ローンを完済後すみやかに行うべきでしょう。

抵当権抹消をしないとどうなる?

被担保債権の全部につき弁済があった場合には、抵当権は消滅します(抵当権の付従性)。つまり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく、抵当権は自動的に消滅するのです。

しかし、実体上は抵当権が消滅しているとしても、抵当権抹消登記をしなければ登記上「抵当権設定」の記載は消えません。したがって、第三者から見れば不動産にはいつまでたっても抵当権が付いているままです(借金がある状態)。

また、所有者に相続があったり、債権者に合併等が生じ、債権者が変わってしまうと新たな登記申請が必要となり、非常に複雑な権利関係になってしまいます。

したがって、住宅ローンを完済したならば、速やかに抵当権抹消登記を申請すべきでしょう。

抵当権抹消の費用と期間

抵当権抹消登記申請:19,800円~/申請1件

住所・氏名等の表示変更登記申請:19,800円~/申請1件

登録免許税:1,000円/不動産1個につき

その他、書類取得費、実費代が加算

完了までの期間は、登記申請後約2週間です(法務局により異なります)

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