相続時の不動産売却に備え、生前に準備できること

相続開始後に不動産を売却する場面は多く見られます。

誰も住む人がいないため、相続税の納税資金を確保するため、現金化して分割するためなど理由は様々ですが、不動産が市場に売り出される主な原因は「相続」であるとも言われています。

いつ亡くなるかは分からないため、準備のしようがないと思われがちですが、生前にある程度の準備をしておくことで、相続発生後の不動産売却をスムーズに進めることが可能になります。

事前の準備をせずに相続が発生してから不動産売却を進めると、想定以上に時間がかかり、思うように進まないことも少なくありません。本記事では、「相続時の不動産売却をスムーズに進める」という視点から、事前にできる対策を具体的に解説します。

相続発生後に不動産売却を進める場合、まず必要となるのは相続人の確定と遺産分割です。不動産は被相続人名義のままでは売却できないため、相続登記を完了させる必要があります。

【相続登記が完了しないと売却できない】

不動産売却を行うためには、相続人名義への変更が必要です。相続登記には、戸籍謄本等の収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成など、多くの書類が必要となります。

一般的には、これらの準備には3カ月から4カ月程度かかることが多いです。相続人が遠方に住んでいる場合や人数が多い場合には、さらに時間がかかる傾向があります。

【遺産分割協議がまとまらないリスク】

相続人が複数いる場合、不動産を誰が取得するのかという合意形成が必要になります。売却して現金で分けるか、そのまま共有にするかなどの点で意見が分かれやすくなります。

協議が長期化すると、売却のタイミングも遅れてしまい、結果として市場環境が悪化する可能性もあります。

相続税の申告期限は、相続開始から10カ月以内と定められています。10カ月あれば十分と思われるかもしれませんが、相続開始直後は何かと慌ただしい時期であり、気が付いたら期限直前になっていたということも珍しくありません。

【納税資金の確保が必要になる】

相続税は原則として現金で納める必要があります。不動産売却によって納税資金を確保するケースは多いですが、売却が間に合わない場合には、自己資金での対応や金融機関から借り入れを行う必要が生じることもあります。

【売却を急ぐと価格が下がる可能性】

相続税の期限に間に合わせるために売却を急ぐと、価格交渉で不利になることがあります。一般的な不動産売却では、3カ月から6カ月程度の販売期間を見込むことが多いですが、急いで売る場合には相場より低い価格で成約することもあります。

事前準備が不足していると、このような不利な売却につながりがちです。

相続時における不動産売却を円滑に進めるためには、遺言書の活用が有効です。遺言書があることで遺産分割協議を省略でき、その内容に従って相続登記を進めることが可能になります。

遺産分割協議書の作成が不要となるため、手続きにかかる時間を大幅に短縮でき、結果として不動産売却までの期間を短くすることができます。

【公正証書遺言の活用がより有効】

遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、不動産売却を前提とする場合には、公正証書遺言の利用が適しています。

自筆証書遺言とは異なり、家庭裁判所の検認が不要であるため、相続発生後すぐに手続きに入ることができます。

不動産売却においては、土地の境界が明確であること、また面積が登記簿と一致していることが重要な要素となります。境界が不明確な場合、隣地とのトラブルの原因となるだけでなく、購入を敬遠される傾向があります。その結果、売却までの期間が長くなる、または価格が下がる可能性があります。

【確定測量には時間と費用がかかる】

確定測量には隣地所有者との立会いが必要であり、期間は数カ月かかることもあります。費用は土地の状況によりますが、50坪程度の土地であれば50万円から100万円程度が一般的です。

相続発生後に行うと売却が遅れるため、生前に確定測量を終えておくことで、スムーズな売却につながります。

近年では、相続対策や認知症対策として家族信託を活用するケースが増えています。

【認知症となった場合でも売却が可能】

家族信託を設定しておくことで、不動産所有者の判断能力が低下した後でも、受託者が不動産の管理や売却を行うことができます。

そのため、施設入居などに伴い、相続開始前に自宅の売却が必要となった場合でも柔軟に対応することが可能です。

相続時における不動産売却は、遺産分割、相続登記、確定測量など多くの要素が関係します。相続発生後に対応しようとすると時間的な制約が大きく、売却条件が不利になる可能性があります。

生前に遺言書を作成し、確定測量を行い、必要に応じて家族信託を活用することで、不動産売却を円滑に進めることができます。

これらの準備は、結果として相続人の負担を軽減し、資産の価値を守ることにつながります。

相続と不動産売却に不安を感じている場合には、早い段階で専門家に相談することで、具体的な対策を検討することが可能です。準備を進めることで、安心して将来に備えることができます。

2026年3月

司法書士　日永田一憲