所有不動産記録証明制度が2026年2月にスタートします

相続の相談現場では、「亡くなった方がどこに不動産を所有していたのか分からない」という声を多く耳にします。

相続登記を進めるためには、相続の対象となる不動産を正確に把握する必要がありますが、実務上は調査に多くの時間と手間がかかってきました。

こうした状況を大きく変える制度として、所有不動産記録証明制度が2026年2月からスタートします。

所有不動産記録証明制度は、相続登記の前提となる不動産調査を簡略化し、相続人の負担を軽減するために創設された制度です。

本記事では、所有不動産記録証明制度の概要、制度化の背景、請求できる人、取得方法、従来の不動産調査方法との違いを整理し、相続登記の実務にどのような影響があるのかを解説します。

所有不動産記録証明制度は、特定の人物に帰属する不動産を全国単位で一覧化し、証明書として取得できる仕組みです。

これまで相続登記を申請する際には、相続人が被相続人の不動産の所在を一つずつ調べる必要がありました。

本制度では、法務局が保有する登記情報を基に、土地や建物の所在、地番、家屋番号などをまとめた証明書を取得できます。

制度の開始時期は2026年2月であり、相続登記を円滑に進めるための環境整備の一環として位置づけられています。

制度の対象となるのは、登記簿上、同一人物に帰属している不動産です。

証明書には、不動産の所在地や家屋番号の情報が整理されて記載されるため、相続登記の準備段階で不動産の全体像を把握しやすくなります。

【所有者不明土地問題】

所有不動産記録証明制度が導入される背景には、深刻化する所有者不明土地問題があります。

所有者不明土地とは、登記簿上の名義人が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われず、所有者が不明な土地を指します。

国土交通省の推計によれば、所有者不明土地は全国で九州本島に匹敵する面積に達するとされています。

相続登記が行われない要因の一つが、不動産の所在を把握できないことです。被相続人が複数の地域に不動産を所有していた場合、相続人がすべてを調査することは容易ではありません。

所有不動産記録証明制度は、所有不動産の把握をしやすくすることで、相続登記の未了を減らし、土地の所有者を明確にする役割を担います。

【空き家問題】

空き家問題も、本制度が求められた理由の一つです。

相続登記が行われず、放置された建物は、空き家となるケースが多く見られます。

空き家は、倒壊や景観悪化の原因となるだけでなく、周辺住民の生活環境にも影響を及ぼします。

空き家の多くは、相続人や関係者が建物の存在や権利関係を十分に把握していないことから、適切な管理が行われなくなっています。

所有不動産記録証明制度により、相続人が早い段階で不動産の存在を認識できれば、相続手続きや空き家管理の準備をすることができます。

所有不動産記録証明制度を利用できるのは、定められた請求権者に限られ、誰でも請求できるわけではありません。代表的な請求権者としては、所有者本人および相続人が挙げられます。

相続人が複数いる場合でも一人から請求することが可能とされていますので、遺産分割協議前の段階でも、不動産の全体像を把握することができます。

また、相続人の代理人として、司法書士などの専門家が請求することも想定されています。

司法書士がこの制度を利用することで、従来より迅速かつ正確な相続登記手続を進めることが可能になります。

所有不動産記録証明制度による証明書は、法務局で取得します。

法務局は全国の不動産登記情報を一元的に管理しており、その登記データを基に証明書が作成されます。

取得方法は、法務局窓口での申請に加え、オンライン申請や郵送申請も想定されています。

遠方に住む相続人であっても利用しやすい仕組みが整えられる予定です。

所有不動産記録証明制度が始まる前は、相続登記のための不動産調査を複数の方法で行う必要がありました。

以下、代表的な調査方法を整理します。

【名寄帳】

名寄帳は、市区町村が管理する固定資産課税台帳を基に作成される資料です。

名寄帳を取得することで、同一名義人が所有する土地や建物を一覧で確認できます。

ただし、名寄帳は、鎌倉市など市区町村ごとに管理されているため、被相続人が複数の地域に不動産を所有していた場合、それぞれで請求する必要があります。

【固定資産税納税通知書】

固定資産税納税通知書も、不動産の存在を知るための資料になります。

毎年送付される通知書には、課税対象となる土地や建物が記載されています。

一方で、通知書が見当たらない場合や、公衆用道路などの非課税不動産が記載されない場合には、調査として不十分になることがあります。

【不動産登記権利証（登記識別情報）】

不動産登記権利証（登記識別情報）は、登記名義人であることを証するための情報です。

被相続人が管理していた場合、ご家族が保管場所を把握していないことも多く、相続手続の際に見当たらないケースもあります。

また、不動産を取得するたびに発行されるため、網羅的な不動産調査には向いていません。

このように、従来の調査方法は、手間と時間がかかるうえ、完全に調べることはほぼ不可能という課題を抱えていました。

所有不動産記録証明制度は、相続登記における不動産調査の在り方を大きく変える可能性があります。

これまで複数の資料を集め、各自治体ごとに確認していた作業が、法務局での一度の請求で完結できるようになります。

相続登記の前提として所有不動産を把握できれば、遺産分割協議や相続手続全体の流れを整理しやすくなります。

一方で、この制度は、法務局の登記情報を基に作成されるため、未登記の建物や、住所変更・氏名変更がされていない登記まで正確に反映されるわけではありません。

引っ越しをした場合や、婚姻などによって氏名が変わった場合には、住所変更登記や氏名変更登記を行っていなければ、現在の実体と異なる内容で登記されている不動産として扱われることになります。

変更登記を適切に行うことで、所有不動産記録証明制度の有用性はより高まると言えるでしょう。

相続登記の義務化が進む中で、所有不動産記録証明制度は、所有不動産調査の負担を軽減し、相続手続を進めやすくする重要な役割を担います。

相続人にとって有用であることはもちろん、相続登記を業務とする司法書士にとっても、制度の開始は実務に大きな変化をもたらすことになるでしょう。

2026年1月

司法書士　日永田一憲