相続でメガ共有になってしまった不動産、売却できるの？

共有不動産とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有している状態を指します。各所有者は、それぞれの持分に応じた権利と義務を持ちます。

たとえば、相続によって兄弟姉妹が親の家を共有するケースや、夫婦で共同購入した住宅などが該当します。

共有状態では、不動産の利用・管理・処分について、他の共有者との協議や同意が必要になることが多く、意思決定のプロセスが複雑になります。

相続により不動産が共有される際、相続人の数が多い場合や、数代にわたって相続が繰り返されることで、持分が細分化され、「メガ共有」と呼ばれる状態が生まれます。

たとえば、祖父母の代から相続された土地が、子や孫に受け継がれる中で、共有者が10人以上に増えることも珍しくありません。

このような状態では、全員の意見をまとめることが難しくなり、不動産の管理や処分が困難になります。

【メガ共有不動産のデメリット】

メガ共有状態の不動産には、次のようなデメリットがあります。

• 意思決定の困難さ：共有者全員の同意が必要な事項が多く、合意形成が難しい
• 管理の煩雑さ：固定資産税の負担や保守・修繕などの管理責任が分散してしまう

不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。これは民法上の「処分行為」に該当し、全員の合意が求められます。

したがって、共有者全員の合意が得られれば、不動産全体の売却は可能です。ただし、共有者全員が売主となるため、全員が売買契約や登記手続きの当事者となる必要があります。

【共有持分の譲渡】

共有者間で売買または贈与により持分を一人に集中させる方法です。売買（または贈与）契約および持分の移転登記が必要です。

【共有物分割】

共有物分割とは、共有状態にある不動産（土地や建物など）を、各共有者がそれぞれの持分に応じて単独所有にするための手続きです。共有者はいつでも共有物分割を請求でき、協議が成立すれば分割方法は自由に決定できます。

なお、協議が成立しない場合は、裁判所に分割請求をすることができます。

分割方法としては、次の3つが考えられます。

• 現物分割：不動産を物理的に分割する方法
• 換価分割：不動産を売却し、売却代金を共有者で分ける方法
• 価格賠償：一人が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法

共有者全員の合意が得られなくても、共有状態から離脱することは可能です。

【持分の売却】

自分の持分を他の共有者や第三者に売却することで、共有関係から離脱する方法です。

ただし、共有持分だけを購入する第三者は少なく、売却価格が極端に低くなる傾向があります。

【共有持分の放棄】

共有持分の放棄とは、不動産の共有持分を放棄し、他の共有者にその持分が帰属する手続きです。共有持分を放棄する際は、単独で意思表示するだけで可能であり、他の共有者の同意は必要ありません。放棄された持分は、他の共有者にそれぞれ持分割合に応じて帰属します。

ただし、登記手続きは共同で申請しなければなりません。また、放棄した持分について、原則として対価を得ることはできません。

メガ共有状態の不動産問題を解決するには、司法書士や弁護士など専門家への相談をおすすめします。

司法書士は不動産登記や相続手続きを専門としており、次のようなサポートが可能です。

• 登記申請：相続登記や持分移転登記などの手続き代理
• 法的アドバイス：共有状態の解消方法や売却手続きに関する法的助言

共有物分割訴訟など裁判上の手続きは費用がかかりますが、弁護士に依頼するのが適切です。

相続によりメガ共有状態となった不動産の売却には、共有者全員の同意が必要であり、合意形成が難しい場合があります。

そのような場合には、持分の売却や放棄、共有物分割請求などの方法によって、共有状態の解消を図ることが可能です。

司法書士や弁護士などの専門家に相談することで、適切な手続きやアドバイスを受けられ、問題解決への道が開かれます。

時間が経つほど、共有者は新たな相続により増えていく傾向にあります。

共有不動産でお悩みの際は、お早めにご相談ください。

2025年6月

司法書士　日永田一憲