父から相続した土地を売却したいが、登記上、親戚と共有名義になっており、共有者は既に死亡している場合、どうすればよいか。

■売却には共有者全員の同意が必要

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

共有持分のみ売却も理論上は可能ですが、一般的な売買としてはありえません。あったとしても、専門買取業者による相当低い価格での取引となることが予想されます。

売却予定の不動産の共有者が既に亡くなっている場合は、その共有者の持分につき相続登記をする必要があります。

■法定相続人の調査

共有者の相続人が誰なのか分からないときは、名義人の法定相続人を調査します。まず最初に、登記上の住所から本籍地入りの住民票の除票を取得し、名義人の出生から死亡までの戸籍及び相続人の戸籍を取り寄せて調査します。

法定相続人が確定できたら、相続人へ連絡をとり、相続の際、遺言書や遺産分割協議があったかどうかを確認します。

遺産分割等により、すでに特定の人がのその不動産を相続していた場合（登記だけしていない場合）は、その特定の人と売却について協議することができますが、それ以外の場合は、法定相続人全員と協議しなければなりません。共有者全員の合意が得られれば、売却は可能です。

■合意が得られない場合

合意が得られない場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起して、共有関係を解消する方法が考えられます。

■相続人が行方不明の場合

また、一部の相続人が行方不明の場合は、その相続人について裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てをする方法が考えられます。不在者財産管理人の権限は、原則として、管理・保存に限られますが、権限外許可を得れば、売却は可能です。

■まとめ

以上のように、相続した不動産の共有者が既に亡くなっているときは、売却までのプロセスはそう簡単ではありません。

相続した不動産の売却をスムーズに行うには、不動産の共有はできるだけ避け、相続登記を早めに申請することが大切ではないでしょうか。

2023年3月

司法書士　日永田一憲