■小規模宅地の特例・課税価格が最大80％減

相続開始時に被相続人と同居していた配偶者や子が、相続により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地（自宅の宅地）のうち、一定の選択をしたもので限度面積（330㎡）までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合（80％）が減額されます。この特例を「小規模宅地等の特例」といいます。 

例：宅地の評価額1億円→2000万円まで減額されます

総財産に占める自宅不動産の割合が大きい方には節税効果大の特例です。

■二世帯住宅の場合でも原則適用可

被相続人と親族が別々に居住する構造上区分されたいわゆる二世帯住宅の宅地等についても、原則として「小規模宅地等の特例」を受けることができます。

■区分登記がされている建物はだめ

ただし、二世帯住宅であっても、いわゆる分譲マンションのように区分建物登記がされている建物は除かれます。

例えば１階に親、２階に子が居住している二世帯住宅で、内部で行き来することができないような完全分離型の二世帯住宅の場合においても、区分登記がされていなければ、親と子供は同居しているとみなすことができ、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能となります。

しかし、上記のケースでも１階と２階で区分登記がされている場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

■区分建物登記から共有に変更

したがって、小規模宅地の適用を受けるためには、相続開始前までに区分登記を解消し、共有持分登記に変更する必要があります。一つの方法としては、各区分登記建物を分割したうえで、各持分の1/2の交換を行い、区分所有から共有状態に変更します。

上記の通り、区分登記がされていなければ、子は同居しているものとして取り扱われますので、小規模宅地の適用を受けることができます。

国税庁：小規模宅地の特例についてはこちら

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

2018年6月

司法書士　日永田一憲