居住用不動産、おしどり贈与の効果

おしどり贈与を利用するためには、主に次のような要件があります。

• 婚姻期間が20年以上であること  
• 夫婦間の贈与であること  
• 贈与する財産が居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭であること  
• 贈与を受けた配偶者が実際にその不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること

これらの要件を満たせば、贈与税について最高2,000万円の配偶者控除を利用できます。通常の基礎控除110万円を合わせれば、最高2,110万円まで控除できる場合があります。

また、居住用家屋とその敷地を必ず一緒に贈与しなければならないわけではありません。国税庁も、一定の要件を満たせば、家屋のみ、あるいは敷地のみの贈与について配偶者控除の適用を認めています。

そのため、

「土地と建物の両方を贈与する」

という方法だけでなく、

「土地の持分だけを贈与する」

という方法も可能です。

もっとも、ここで重要なのは、「何を、どの割合で贈与するかによって、その後の法律関係が変わる」という点です。

おしどり贈与を希望される理由は、人によってさまざまです。

相続税対策を目的とする方もいれば、将来の相続や遺産分割を心配されている方もいます。

一方、実際にご相談を受けて詳しくお話を伺っていくと、必ずしも明確な税務上・法律上の目的があるとは限りません。

むしろ、

「長年一緒に住んできた自宅なのに、名義がすべて夫になっているのが少し不安」

「自分もこの家の所有者になっておきたい」

というお気持ちが、相談の背景にあることも少なくありません。

長年夫婦で生活し、住宅ローンの返済や家計、家事などを通じて一緒に維持してきた自宅であっても、登簿上の所有者が一方の配偶者だけということは珍しくありません。

そのため、自宅の一部について正式に贈与を受け、所有権移転登記を行い、登記事項に自分の名前が記載されることには、相続対策や税金対策とは別の意味があります。

「自分もこの家の所有者である」

という安心感です。

これは数字では表しにくいものですが、長く住み続ける自宅について考えるうえでは、おしどり贈与の一つの大切な効果といえるのではないでしょうか。

おしどり贈与には、将来の相続や遺産分割への備えという側面もあります。

たとえば、自宅が夫の単独所有で、夫が亡くなった場合、自宅は夫の相続財産になります。

妻がそのまま住み続けたいと思っていても、妻が単独で相続できるとは限りません。

遺言書がなければ、原則として相続人全員による遺産分割協議が必要になります。

通常の家族関係であれば、それほど問題にならないこともありますが、相続人の中に、

• 長年連絡を取っていない人がいる  
• 住所や連絡先が分からない人がいる  
• 海外に住んでいる人がいる  
• 相続について協力を得られるか分からない人がいる

といった事情がある場合には、遺産分割手続きが難しくなることがあります。

これに対して、生前に自宅の一部について贈与を受け、所有権移転登記まで完了していれば、その持分については受贈者（配偶者）が確定的に所有権を取得しています。

その後に贈与者が亡くなっても、その持分について改めて遺産分割協議をする必要はありません。

したがって、将来、行方不明となる可能性のある推定相続人や、疎遠で連絡が取りにくい推定相続人がいる場合には、おしどり贈与が相続対策として有効な選択肢になることがあります。

もっとも、おしどり贈与の範囲だけで自宅全部を配偶者へ移せるとは限りません。

贈与税の配偶者控除は最高2,000万円ですので、その範囲で土地や建物のどの程度の持分を移転できるかは、不動産の評価額によって大きく変わります。

都心部や当事務所のある鎌倉市など地価の高い地域では、土地の一部分を贈与するだけで配偶者控除の限度額に達してしまうこともあるでしょう。

そのため、

「将来、自宅を配偶者に確実に残したい」

という目的であれば、おしどり贈与だけでなく、遺言書など他の方法と組み合わせて考えることも重要です。

もう一つ、意外と見落とされやすいのが、将来自宅を売却するときの違いです。

居住用不動産を売却し譲渡益が生じた場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。

ここで重要なのが、家屋の所有者が誰なのかという点です。

たとえば、

土地　妻3分の2・夫3分の1  

建物　妻単独所有

という状態で夫婦が一緒に暮らしていたとします。

この場合、夫は土地の共有者ではありますが、家屋の所有者ではありません。

一定の要件を満たせば夫の土地持分についても3,000万円控除を利用できる場合がありますが、妻と夫でそれぞれ3,000万円、合計6,000万円の控除を受けられるわけではありません。

家屋所有者である妻と敷地所有者である夫を合わせて、最高3,000万円となります。

一方、

土地　妻3分の2・夫3分の1  

建物　妻3分の2・夫3分の1

というように、建物についても夫婦共有となっている場合は事情が異なります。

共有のマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除の適用は共有者ごとに判定されます。それぞれが要件を満たしていれば、夫婦それぞれについて最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。

つまり、おしどり贈与をするとき、

「土地だけを夫婦共有にする」

のか、

「土地と建物を夫婦共有にする」

のかによって、将来自宅を売却した際の税務上の取扱いまで変わる可能性があるのです。

【建物の名義は意外と重要】

不動産の資産価値という点では、一般的に土地の方が注目されます。

そのため、生前贈与をするときも、

「土地の評価額が2,000万円程度になるように持分を決めましょう」

という発想になりがちです。

しかし、不動産登記という視点から見ると、建物の名義にも重要な意味があります。

土地の共有者であることと、自宅である「建物そのもの」の共有者であることは、法律上同じではありません。

贈与時には大きな違いがないように見えても、

・将来自宅を売却するとき  

・どちらかが亡くなったとき  

・住宅を建て替えるとき  

・不動産を担保にするとき

などには、その違いが表面化することがあります。

したがって、おしどり贈与では「いくら贈与するか」だけでなく、「土地と建物のどちらを、どの割合で共有にするのか」まで検討することが大切です。

【売却時には登記の状態も確認を】

将来、自宅不動産を売却するときにも注意が必要です。

実務では、古い建物の場合、買主が取得後すぐに取り壊す予定であることから、

「建物の所有権移転登記はせず、土地だけ移転登記をして、建物はそのまま取り壊しましょう」

と提案されることがあります。

法律上、建物の所有権移転登記を省略したからといって、直ちに建物を譲渡していないことになるわけではありません。

しかし、居住用不動産の特例を利用する可能性があるのであれば、売買契約書や登記の状態から、「土地だけでなく建物も買主へ譲渡したことが明確になっていること」は重要です。

特に夫婦共有の建物について、それぞれ3,000万円特別控除の適用を検討する場合には、建物についても通常どおり所有権移転登記を行った方が、権利関係は明確になります。

登記費用だけを理由に省略するのではなく、その後の税務まで含めて検討した方がよいケースといえるでしょう。

おしどり贈与というと、

「2,000万円まで控除できる」

という部分に目が向きがちです。

しかし、不動産は贈与して終わりではありません。

贈与後もその家で生活し、いつか相続が発生するかもしれませんし、将来売却する可能性もあります。

そして、おしどり贈与には、税金だけでは測ることのできない「自分も自宅の所有者である」という安心感を得られる側面もあります。

一方で、相続対策として考えるのであれば、

• 誰が土地を所有するのか  
• 誰が建物を所有するのか  
• 将来の遺産分割に問題はないか  
• 夫婦それぞれがどの程度の財産を所有しているのか  
• 将来売却する可能性はあるのか

まで考えて贈与する内容を決めることが大切です。

おしどり贈与を検討するときには、単に「非課税になる範囲」を基準として持分を決めるのではなく、不動産登記の専門家である司法書士だけではなく必要に応じて税理士とも連携しながら、生前贈与・相続対策・税金対策・将来の不動産処分まで含めた全体像から考えることをおすすめします。

※本記事は一般的な制度の解説です。実際の贈与・相続・売却については、不動産の評価額、所有割合、家族構成、居住状況、他の財産の状況、過去の特例利用などによって税務上・法律上の取扱いが異なる場合があります。

2026年9月

司法書士　日永田一憲