相続した農地はどうする？売却・贈与・有効活用・相続土地国庫帰属制度

親から農地を相続したものの、

「農業をしていないので使い道が分からない」

「売りたいが農地は自由に売れないと聞いた」

「遠方に住んでいて管理できない」

などの悩みを抱える方は少なくありません。

鎌倉市、藤沢市、逗子市、葉山町などの湘南エリアでも、市街化区域内の農地や市街化調整区域内の農地を相続するケースがあります。しかし、農地は一般の土地とは異なり、農地法による規制があるため、売却や贈与を行う際には注意が必要です。

また、令和6年4月から相続登記が義務化されたため、農地であっても登記名義を放置することはできません。

この記事では、農地を相続した場合の手続きや活用方法、売却や贈与の注意点、相続土地国庫帰属制度の利用について司法書士が分かりやすく解説します。

令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続した方は、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

この制度は宅地や建物だけではなく、農地にも適用されます。田や畑だからという理由で例外扱いされることはありません。

農地の相続登記を長期間放置すると、相続人が増え続け、将来的に売却や活用が難しくなります。例えば祖父名義の農地を何十年も放置すると、相続人が十数人に増えることも珍しくありません。その結果、全員の協力が必要となり、手続きが大きな負担になる場合があります。

鎌倉市などの湘南エリアでも、先祖から受け継いだ農地が相続登記未了のまま残されているケースが散見されます。農地の利用予定がなくても、まずは相続登記を済ませて権利関係を整理しておくことが大切です。

【農地の売買には農地法の許可が必要】

農地を農地のまま売却する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。

農地は食料生産の基盤であるため、一般の不動産のように自由に売買できる仕組みにはなっていません。

買主が農業を行う意思や能力を持っているかなどが審査されます。そのため、宅地よりも買主を見つけるのが難しくなります。

【農地の贈与にも許可が必要】

親族間であっても農地を贈与する場合には農地法の許可が必要です。

「子どもに無償であげるだけだから手続きは不要」と考えてしまう方もいますが、農地ではその考え方は通用しません。

農地法の許可を受けずに所有権移転登記を行うことはできませんので注意が必要です。

【農地転用を伴う売却】

農地を宅地や駐車場として利用するために売却する場合には、農地転用の許可や届出が必要になることがあります。

特に市街化調整区域内の農地では厳しい規制が設けられています。

【農地バンクの利用】

自分では農業を行う予定がない場合でも、農地を貸し出して農地として有効活用できる方法があります。

農地を放置すると雑草の繁茂や害虫の発生などにより近隣へ迷惑をかけることがあります。そのため、利用しない農地は何らかの方法で管理することが望ましいといえます。

農地バンクは、農地の貸し手と借り手を結び付ける仕組みです。

正式な名称は「農地中間管理機構」で、都道府県から認可を受けた公的機関です。

高齢により農業をやめた方や相続によって農地を取得した方から農地を借り受け、担い手となる農家へ貸し付ける役割を担っています。

農地の管理に悩んでいる方にとって、農地バンクは有力な選択肢の一つです。

【農地を放置するリスク】

耕作されていない農地は荒廃農地となる可能性があります。

荒廃が進むと売却や貸付けが難しくなり、将来的な処分の選択肢も少なくなります。

相続した農地を利用しない場合であっても、早い段階で方向性を決めておくと負担を減らすことができます。

相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈によって取得した土地を国へ引き取ってもらう制度です。

令和5年から始まった比較的新しい制度であり、管理が難しい土地への対応策として注目されています。

【農地も対象になる】

農地であっても一定の条件を満たせば相続土地国庫帰属制度の対象となります。

しかし、どのような農地でも承認されるわけではありません。

【承認されない農地の例】

小屋などの建物が存在する土地や担保権が設定されている土地は対象外となります。

また、管理や処分に多額の費用がかかる土地や境界が不明確な農地などについても承認されない場合があります。

【負担金にも注意】

相続土地国庫帰属制度を利用する場合には審査手数料のほか、国へ負担金を納付する必要があります。

土地の種類によって異なりますが、一定額の費用負担が発生します。

そのため、売却や貸付けが可能な農地であれば、まずは他の選択肢を検討する方が現実的な場合もあります。

地を相続した場合には、まず相続登記を行い、権利関係を整理することが出発点となります。

相続による取得には農地法の許可は不要ですが、売却や贈与を行う際には農地法の許可が必要になることがあります。また、農地バンクを利用した貸付けや、有効活用の方法を検討することもできます。

農地の管理が難しい場合には、相続土地国庫帰属制度が利用できる可能性もあります。しかし、利用には一定の条件があり、すべての農地が対象となるわけではありません。

相続した農地について「売却したい」「名義変更したい」「処分方法が分からない」とお悩みの場合は、早めに専門家へ相談することで選択肢を整理しやすくなります。

かもめ総合司法書士事務所では、鎌倉市、藤沢市、逗子市、葉山町を中心に、相続登記や遺産承継手続きのご相談を承っております。農地を含む相続手続きについても、お気軽にご相談ください。

2026年6月

司法書士　日永田一憲