ここ数年、「空き家問題」が取り沙汰され、ニュースなどでも目にする機会が増えてきています。調査によると全国の空き家数はおよそ846万戸、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.55%となりました（平成30年度）。

中でも、相続により発生した空き家をそのまま放置している、というケースが多く見受けられます。

 

【制度の概要】

通常、不動産を売却し譲渡益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。

所有期間によって異なりますが、税率は以下の通りです（約2割から4割）。

• 短期譲渡所得：譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得：譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

ただし、相続等により取得した空家を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

 

【特例の対象となる空き家とその敷地】

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

• 昭和56年５月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンション等は適用外）
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

なお、老人ホーム等に入所するなどして、居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人居住用家屋に該当します。

 特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利（借地権等）をいいます。

 

【特例を受けるための適用要件】

1. 相続又は遺贈により被相続人が住んでいた家屋及び家屋の敷地等を取得したこと。
2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
4. 売却代金が1億円以下であること。

以上4つの要件を充たす必要があります。

 

【適用を受けるための手続】

この特例の適用を受けるためには、必要な書類を添えて管轄の税務署へ確定申告をすることが必要です。

 

【まとめ】

幼いころからの家族の思い出の詰まった「実家」は、なかなか売りにくいもの。まして、代々受け継いできている土地はなおさらでしょう。

しかし、経済的な不利益や治安上のリスクを考えると、空き家になってしまった不動産は、できるだけ早め（3000万円控除の適用期間中）に手放した方がよいのかもしれません。

2019年12月

司法書士　日永田一憲